伴随城市化进程的不断加快，城区面积的日益拓展，一些城市郊乡村组整体纳入城市规划。原集体所有制土地上的自有住房怎么样进行产权保护，是不是应该进行产权保护，就成为城市房产行政管理机关面临的一个没办法回避的要紧法律课题。建设部于2001年中秋节对《城市房子权属登记管理方法》作了修改并以第99号令形式重新发布。其中第二条规定：本方法适用于城市规划区国有土地范围内的房子权属登记。第三十九条规定：本方法第二条规定范围外的房子权属登记，参照本方法实行。这就给城市郊乡集体土地上的房子权属登记在法律方面提供了可能性。
城市 郊乡 房子 产权登记 法律探索
1、城市郊乡集体土地上房子发证问题的起源和法律近况
伴随城市化进程的不断加快，城区面积的日益拓展，一些城市郊乡村组整体纳入城市规划。正如某著名境外学者所讲的那样，“整个中国就象是一个大工地”，城市建设用地的规模扩展大幅度地介入了城市郊区农村集体所有制的土地，这就形成了现在这种局面：城市土地存在两种所有制种类，一种是国有制土地，另一种是“在城市中生活，身份是农民”的人群占有些集体所有制土地。并且随着着城市规模的进一步扩张，后者有加速扩大的趋势。如此，与这类“城市农民”生活紧密有关，甚至是作为他们非常重要的生活依赖的自有住房怎么样进行产权保护，是不是应该进行产权保护，就成为城市房产行政管理机关面临的一个没办法回避的要紧法律课题。
国内《宪法》第十条规定：城市的土地是国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定是国家所有些以外，是集体所有；宅基地和自留地、自留山，也是集体所有。国内《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地是国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定是国家所有些以外，是农民集体所有；宅基地和自留地、自留山是农民集体所有。第十条规定：农民集体所有些土地依法是村农民集体所有些，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有些，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经是乡农民集体所有些，由乡农村集体经济组织经营、管理。
国内《城市房产管理法》第二条规定：“在中国城市规划区国有土地范围内获得房产开发用地的土地用权，从事房产开发、房产买卖，推行房产管理，应当遵守本法。”明确指出了该法调整的范围即城市国有土地上的房产法律关系。
建设部1997年十月27日发布了第57号令《城市房子权属登记管理方法》，第二条规定：本方法适用于城市规划区国有土地范围内的房子权属登记。第四十条规定：在城市规划区外的国有土地范围内的房子权属登记，参照本方法实行。也很明确地指出了该方法的适用范围。伴随房产市场的持续飞速发展，建设部于2001年中秋节对《城市房子权属登记管理方法》作了修改并以第99号令形式重新发布。其中第二条规定：本方法适用于城市规划区国有土地范围内的房子权属登记。第三十九条规定：本方法第二条规定范围外的房子权属登记，参照本方法实行。这就给城市郊乡集体土地上的房子权属登记在法律方面提供了可能性。
以上是国内现有些关于土地权属问题的基本法律规定，
2、城市郊乡集体土地上房子权属登记的法律特征：
和城市国有土地上房子相比，城市集体土地上房子有以下特征：建筑密度大。在城市建设房子有规定的间距需要，建设单位为了维持经济上的合理性，就会把房子建得比较高，因而也就有了肯定的造型，有了肯定的配套，有了肯定的外立面设计。在农村建设房子没规定的间距需要，建造人为了维持经济上的合理性，就会房挨房、门对门，尽可能先把地皮占满，因而也就没了造型，没了配套，没了外立面。其典型形式是，建筑密度非常大，容积率却并非非常大。建设标准低。城市房子建设要遵守国家既定的建筑设计和施工标准，参与各方分工非常细，出现水平问题要按规定追究责任。农村房子建设一般并不根据国家规定的施工标准进行，很多房子甚至连设计图纸都没。施工方完全根据建房人的需要并结合我们的施工经验组织建设，出现水平问题时责任非常难分清，甚至连责任主体都非常难找到。更有甚者，所有人一旦发现房子容易出租，不经过任何论证就叫人在房顶上再加一层或两层。如此的一种建设状况势必使房子的建设标准非常低，上水、下水、通风、采光、电力荷载、采暖等都成问题，消防、社区配套等更无从谈起。游走于合法和非法的边缘状况。
国内房子建设管理的现实情况是，城市完全不同于农村，在城市建设房子有很复杂的程序，要盖几十个甚至上百个章，但在农村很简单，获得宅基地将来，几乎是可以随性地盖。但因为农村的土地总的来讲比较实惠，而且人皆有爱美之心，村民们一般也想把我们的房子盖得不太出格，与邻里间维持某种程度的协调。这是远郊农民的一种常见心态，但对于“城市农民”和近郊农民来讲，讲究漂亮和协调是要损失钞票的，他就不想了，他就会随性地以扩大房子建筑面积为唯一目的来建造或改建房子。根据农村房子建设的近况来剖析，他并不违法，至多只不过违反了村里的乡规民约，其他的村民也都会这么看，也都会这么干。但根据城市房子建设的需要来剖析，这是彻头彻尾的违章建筑。在城市建设房子连一个章都不盖如何行。问题难就难在所有些“城市农民”都觉得在自己家里的宅基地上建房屋，爱如何建就如何建，而且所有些“城市农民”都可以从这种“共识”中获益，加之“冰冻三尺，非1日之寒”，这种“共识”已经存在了这么久，目前城市建筑管理和规划管理部门要着手管理这件事已是无从下手。换句话说，假如把这类房子按所有制关系定性为农村房子，大体可以说它是有缺陷的，但仍是合法的；假如把这类房子界定为城市房子，则可以一定它是违章建筑，是非法的。难就难在大家缺少将它确定为任何一种的强有力的依据和勇气。
总之，农村的建房管理状况比较松散、宽泛，这是和农村的土地价值情况相适应的。城市土地价值比较昂贵，它是和城市比较严格的规划管理和建筑管理情况相适应的。“城市农民”在城市建设房子，却运用农村比较松散、宽泛的建房管理规定来蓄意放大我们的自主权，并形成了一个大一统的既得利益群体。
3、城市郊乡集体土地上房子权属登记亟待立法
在城市国有土地上推行房子发证没任何法律困难，正象前文描述的那样，1980年以前，对城市国有土地上的房子发证和对城市房子发证是同一个定义。为何要偏偏对城市房子发证而不对农村房子发证是什么原因，正是由于城市房子价值量大，产权稳定性不比农村。从这个意义上说，房子发证机关就是要对那些价值量大的房子发放房地产证。如此，伴随城市规模的扩展，原先处于郊区集体土地上的房子已经被包括在城市范围内时，经济和社会发展趋势势必促进大家研究和探讨城市集体土地上房子的产权证发放问题。理由非常简单，大家最后是要对价值量大、产权稳定性不高的房子产权进行登记保护，而并不在乎它是建在国有土地上还是集体土地上。如此大家就在既有些政策环境和社会环境下探寻达成城市集体所有制土地上房子登记发证的各种理由。
保护产权人利益的需要。农民的法律意识渐渐增强，他们省吃俭用建设房子好不容易，房子既是他们不可或缺的生活资料，也是他们拥有些价值量最大的私有财产，期望通过法律加大和保护我们的合法权益，以便代代相传，不受侵犯。
城市房子统一管理的需要。城市房子都要统一发证，只有如此做才是公平，才有益于城市管理。城市集体土地上的房子也处于城市之中，因而也是城市房子，是城市房子就应该发证。
已经拥有了肯定的政策基础。具体有两点：一是国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加大对村庄、集镇房子的产权、产籍管理，依法保护房子所有人对房子的所有权，具体方法由国务院建设行政主管部门拟定。”其中的产权产籍管理自然包含房子发证的内容，因而这一条可以做为登记机关拓展城市集体土地上房子登记发证的政策依据。另外：建设部修订的《城市房子权属登记管理方法》第二条规定：“本方法适用于城市规划区国有土地范围内的房子权属登记。”附则里有一条规定，“本方法第二条规定以外的房子权属登记，参照本方法实行。”这就给城市集体土地上房子发证问题留下了一个口子，即可以参照城市国有土地上的房子发证来实行。
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